Réglementation Airbnb Maroc 2026 : les nouvelles obligations

Le cadre juridique de la location courte durée au Maroc s'est nettement précisé depuis la publication du décret 2.23.441 en 2023, et son application s'est intensifiée courant 2025 dans plusieurs préfectures, dont Casablanca. Autorisation d'exploitation, classification, déclaration des voyageurs à la DGSN, taxe de séjour : voici ce que tout propriétaire mettant un bien en location sur Airbnb doit savoir en 2026 pour rester en conformité.

Un cadre légal qui existait déjà, mais restait flou

La location meublée à vocation touristique n'est pas une nouveauté juridique au Maroc. La loi n° 80-14 relative aux établissements touristiques et aux autres formes d'hébergement touristique date de 2015. Pendant plusieurs années, son application est restée limitée aux hôtels, riads et maisons d'hôtes classés, laissant les particuliers louant un appartement sur Airbnb dans une zone grise.

Cette ambiguïté a pris fin avec le décret d'application n° 2.23.441, publié au Bulletin officiel le 7 août 2023 (FNIH). Ce texte intègre pour la première fois les formes alternatives d'hébergement touristique, une catégorie qui couvre explicitement les appartements meublés loués via des plateformes comme Airbnb ou Booking.com, quel que soit le canal de diffusion utilisé.

En pratique, la loi ne distingue pas selon la plateforme de réservation. Un propriétaire qui loue un bien meublé à des voyageurs de passage, que ce soit via Airbnb, un site personnel ou le bouche-à-oreille, entre dans le champ d'application du texte dès lors que la location est de courte durée et à vocation touristique.

Ce qui change concrètement en 2025-2026

Le décret de 2023 a posé le cadre, mais c'est son application sur le terrain qui s'est renforcée récemment. Les services préfectoraux de plusieurs villes touristiques, dont Marrakech, Agadir et Essaouira, ont commencé à contrôler concrètement les hébergements non déclarés à partir du second semestre 2025, avec une intensification visible début 2026. Casablanca, moins touristique dans l'imaginaire collectif mais en forte croissance sur le segment courte durée, n'échappe pas à cette dynamique de contrôle, portée par les mêmes textes nationaux.

Le décret change trois choses concrètement. Les Centres Régionaux d'Investissement (CRI) deviennent l'interlocuteur privilégié pour les démarches d'autorisation, ce qui doit en théorie simplifier et accélérer les procédures. L'autorisation d'exploitation elle-même est désormais délivrée par le gouverneur ou le wali, plutôt que par une multitude de services distincts comme c'était le cas auparavant. Et la classification ne repose plus uniquement sur des critères physiques comme la surface ou les équipements : la qualité de service entre maintenant en jeu.

Le ministère du Tourisme, de l'Artisanat et de l'Économie Sociale et Solidaire a publié en mai 2025 les modèles administratifs relatifs au classement des établissements d'hébergement touristique, confirmant que la mise en œuvre opérationnelle du décret est bien engagée (Bulletin officiel, mtaess.gov.ma).

Ce resserrement du contrôle intervient dans un contexte de croissance touristique forte : le Maroc a enregistré près de 19,8 millions d'arrivées touristiques en 2025, en hausse de 14% par rapport à 2024, pour des recettes en devises record de 138 milliards de dirhams (Ministère du Tourisme). Un secteur qui pèse davantage dans l'économie attire logiquement une attention réglementaire accrue.

L'autorisation d'exploitation, l'obligation centrale

Avant toute mise en location touristique, le propriétaire doit obtenir une autorisation d'exploitation, valable cinq ans, délivrée par la préfecture ou la commune compétente selon la localisation du bien. Le dossier type demandé dans plusieurs préfectures comprend généralement :

Pièce à fournir	Objet
Titre de propriété ou bail	Justifier le droit d'exploiter le bien
Plans du logement	Vérifier la conformité aux normes
Certificat de conformité électrique	Attester la sécurité de l'installation
Attestation d'assurance responsabilité civile	Couvrir les dommages liés à l'activité
Justificatif de patente	Attester l'inscription fiscale de l'activité
Registre des voyageurs	Outil de suivi et de déclaration

Le délai d'instruction varie généralement de 4 à 10 semaines selon la complétude du dossier. Un dossier incomplet peut donc retarder significativement le lancement de l'activité, ce qui plaide pour une anticipation en amont plutôt qu'une régularisation dans l'urgence.

L'attestation d'assurance responsabilité civile mérite une attention particulière : une police d'habitation classique ne couvre pas nécessairement une activité locative répétée à des voyageurs de passage. Le sujet des garanties spécifiques à la location courte durée est développé dans notre article sur l'assurance location courte durée au Maroc.

Comment se mettre en conformité, étape par étape

Pour un propriétaire qui découvre ces obligations ou qui exploite déjà un bien sans autorisation, la mise en conformité suit une logique séquentielle plutôt qu'un dépôt de dossier unique :

1. Identifier l'autorité compétente. Selon la commune ou la préfecture où se situe le bien, le point d'entrée du dossier diffère : Centre Régional d'Investissement, préfecture ou service communal dédié au tourisme.
2. Réunir les pièces justificatives. Titre de propriété, plans, certificat électrique et attestation d'assurance doivent être rassemblés avant le dépôt, car un dossier incomplet repart systématiquement en instruction complémentaire.
3. Souscrire une patente si ce n'est pas déjà fait. L'activité de location touristique nécessite une inscription fiscale distincte d'une simple location nue de longue durée.
4. Mettre en place un registre des voyageurs. Ce registre, papier ou numérique, doit être tenu à jour en continu et présenté en cas de contrôle.
5. Déposer le dossier et suivre l'instruction. Le délai de 4 à 10 semaines mentionné plus haut suppose un suivi actif : relancer l'administration en cas de silence prolongé accélère souvent le traitement.
6. Renouveler l'autorisation avant son échéance. Comme elle est valable cinq ans, un rappel calendaire évite une rupture de conformité involontaire.

Cette séquence, réalisable par un propriétaire seul, devient plus lourde à gérer dès que le portefeuille dépasse un ou deux biens, ou que le propriétaire réside à l'étranger, un cas fréquent parmi les Marocains résidant à l'étranger propriétaires à Casablanca.

La déclaration des voyageurs à la DGSN

Au-delà de l'autorisation d'exploitation, chaque hôte touristique au Maroc est tenu de déclarer ses voyageurs à la Direction Générale de la Sûreté Nationale (DGSN) dans les 24 heures suivant leur arrivée. Cette déclaration se fait traditionnellement sur formulaire papier au commissariat le plus proche, bien que certaines préfectures acceptent désormais une déclaration électronique depuis 2020.

Le non-respect de cette obligation est sanctionné par une amende de 200 à 1 000 dirhams, et peut entraîner une fermeture administrative de l'hébergement en cas de récidive. Cette formalité est distincte de la taxe de séjour, une autre obligation que nous détaillons dans notre article sur les obligations fiscales liées à la taxe de séjour.

Sanctions : ce que risque un hôte non conforme

Les conséquences d'une non-conformité vont au-delà d'un simple rappel à l'ordre. Un propriétaire en défaut s'expose à des amendes financières pour non-déclaration des revenus locatifs ou absence d'autorisation d'exploitation. Si le bien ne respecte pas les normes de sécurité et d'hygiène exigées, l'activité peut être suspendue purement et simplement. En cas de récidive sur la déclaration des voyageurs, la fermeture administrative devient possible, et dans les dossiers les plus graves de non-déclaration fiscale répétée, des poursuites ou un gel de compte bancaire ne sont pas exclus.

Ce durcissement rend la conformité moins optionnelle qu'elle ne l'a longtemps été dans la pratique. Un dossier d'autorisation incomplet ou une activité non déclarée est aujourd'hui un risque opérationnel réel, pas seulement théorique.

L'écrit reste la meilleure protection contractuelle

En parallèle du cadre touristique spécifique, la location courte durée reste soumise au Dahir des Obligations et Contrats (DOC), le texte fondamental du droit civil marocain régissant les relations contractuelles entre bailleur et locataire. Le DOC impose un accord écrit pour toute location dépassant 250 dirhams, un seuil que dépasse systématiquement une nuitée Airbnb. Un contrat écrit, même simplifié, reste recommandé quel que soit le montant, car il clarifie les conditions d'annulation, de dépôt de garantie et de responsabilité en cas de dommage. Les points à vérifier avant de confier son bien à une agence sont détaillés dans notre article sur les clauses à vérifier dans un contrat de gestion locative.

Fiscalité : un volet distinct mais lié

Les revenus issus de la location meublée touristique sont considérés comme des revenus fonciers, soumis à l'impôt sur le revenu avec un abattement de 40%. Une exemption s'applique lorsque le revenu net annuel reste inférieur à 40 000 dirhams, selon la loi de finances 2025. La déclaration annuelle s'effectue via le formulaire ADP010, à déposer avant le 1er mars de chaque année auprès de l'administration fiscale locale.

Ce volet fiscal s'articule avec, mais reste distinct de, l'autorisation d'exploitation touristique : un propriétaire peut être en règle fiscalement sans disposer de l'autorisation d'exploitation, et inversement. Les deux démarches doivent être menées en parallèle pour une conformité complète.

Pourquoi ce cadre profite, à terme, aux hôtes sérieux

Un cadre réglementaire plus strict complique la vie des propriétaires occasionnels et informels. Mais il joue en faveur des hôtes qui investissent dans la qualité de leur bien et de leur service, en réduisant la concurrence de logements non déclarés, souvent moins chers parce qu'ils n'intègrent ni charges fiscales ni frais de conformité. Il rassure aussi les voyageurs, de plus en plus attentifs à la légalité des hébergements qu'ils réservent, un critère qui pèse dans les décisions de réservation sur les plateformes internationales.

Pour un propriétaire gérant plusieurs biens, ou un bien à distance, le suivi de ces obligations administratives, fiscales et déclaratives représente une charge de gestion non négligeable. C'est un argument que nous développons dans notre comparatif sur les différentes options de gestion locative courte durée au Maroc : la conformité réglementaire fait partie des tâches qu'une agence de gestion prend en charge pour le compte du propriétaire.

Le cas particulier des propriétaires établis à l'étranger

Une part importante des propriétaires actifs sur le marché casablancais de la location courte durée réside hors du Maroc, notamment des Marocains résidant à l'étranger ayant conservé ou acquis un bien dans les quartiers d'Anfa, Racine, Maarif ou Bourgogne. Pour ce profil, le dépôt d'un dossier d'autorisation, le suivi d'une instruction administrative sur plusieurs semaines et la tenue quotidienne d'un registre des voyageurs posent une difficulté logistique évidente : la distance ne dispense d'aucune obligation, et les délais de traitement ne s'accélèrent pas parce que le demandeur vit à l'étranger.

Dans ce contexte, la procuration à un tiers de confiance, qu'il s'agisse d'un proche ou d'un mandataire professionnel, devient souvent la seule option réaliste pour éviter des allers-retours coûteux ou une régularisation tardive. C'est précisément l'un des services rendus par une agence de gestion locale comme KheirBnB, qui reste au contact des administrations concernées au quotidien.

Questions fréquentes

Faut-il une autorisation même pour louer un seul appartement sur Airbnb ?

Oui. Le décret 2.23.441 intègre explicitement les formes alternatives d'hébergement touristique, ce qui inclut un appartement unique loué via une plateforme comme Airbnb. La taille du portefeuille immobilier n'exempte pas de l'autorisation d'exploitation.

Que risque-t-on si l'on n'a jamais fait de déclaration à la DGSN ?

L'amende va de 200 à 1 000 dirhams par manquement constaté. En cas de récidive, l'hébergement peut faire l'objet d'une fermeture administrative, indépendamment des sanctions fiscales éventuelles liées aux revenus non déclarés.

L'autorisation d'exploitation est-elle définitive une fois obtenue ?

Non, elle est délivrée pour une durée de cinq ans. Un renouvellement est nécessaire à l'échéance, et toute modification substantielle du bien (travaux, changement de capacité) peut nécessiter une nouvelle instruction du dossier.

La réglementation est-elle la même à Casablanca qu'à Marrakech ou Agadir ?

Le cadre légal national est identique, mais l'intensité des contrôles et le degré de précision des dossiers demandés varient selon les préfectures, ces dernières ayant chacune leur propre rythme de mise en application depuis 2025.

Une agence de gestion peut-elle s'occuper de l'autorisation d'exploitation à ma place ?

Certaines agences accompagnent le montage du dossier, mais la demande reste déposée au nom du propriétaire ou de la structure exploitante. Il est essentiel de vérifier ce point précis avec l'agence avant de signer un mandat de gestion.

Un propriétaire résidant à l'étranger peut-il déposer son dossier à distance ?

Le dépôt physique reste généralement requis, mais une procuration notariée permet de mandater un tiers pour constituer et suivre le dossier localement. C'est une solution courante pour les propriétaires MRE qui ne peuvent pas se déplacer au Maroc pendant la durée de l'instruction.

Ce qu'il faut retenir avant de louer votre bien

Le cadre réglementaire de la location courte durée au Maroc n'est plus une zone grise : autorisation d'exploitation, déclaration des voyageurs à la DGSN et déclaration fiscale annuelle forment un triptyque d'obligations désormais activement contrôlé, en particulier depuis l'intensification des vérifications préfectorales fin 2025. Pour un propriétaire à Casablanca, l'enjeu n'est plus de savoir si ces règles s'appliquent, mais de s'assurer que son dossier est complet avant que l'activité ne démarre.

KheirBnB accompagne les propriétaires casablancais dans la gestion quotidienne de leur bien, y compris le suivi des obligations qui pèsent sur l'exploitation touristique. Pour estimer les revenus potentiels de votre logement en tenant compte de ces contraintes, utilisez notre simulateur de revenus ou consultez le détail de notre offre de gestion.