MRE : fiscalité et transfert des revenus locatifs au Maroc

Un MRE propriétaire au Maroc reste imposable sur ses loyers marocains, quel que soit son pays de résidence. En 2026, le régime applicable combine un abattement de 40%, un barème à 10% ou 15% et une option libératoire à 20%. Le rapatriement des loyers à l'étranger, lui, dépend des règles de l'Office des Changes et du type de compte bancaire ouvert au Maroc.

Un MRE propriétaire, deux administrations à gérer

Posséder un appartement loué à Casablanca quand on vit à Paris, Bruxelles ou Montréal implique de composer avec deux systèmes fiscaux et un contrôle des changes marocain. Beaucoup de propriétaires MRE découvrent tardivement qu'un loyer perçu au Maroc doit être déclaré au fisc marocain, même si l'argent ne quitte jamais le pays, et parfois une seconde fois dans le pays de résidence.

La confusion la plus fréquente porte sur le rapatriement des fonds. Un MRE peut légalement transférer ses revenus locatifs vers l'étranger, mais uniquement selon des modalités précises encadrées par l'Office des Changes, avec des justificatifs à conserver. Sans cette rigueur, l'argent reste bloqué au Maroc ou le transfert est refusé par la banque.

Cet article détaille le régime fiscal 2026 des revenus fonciers, les mécanismes pour éviter la double imposition, et les règles bancaires du rapatriement. L'objectif : que les décisions patrimoniales des propriétaires MRE reposent sur des règles vérifiées, pas sur des approximations glanées entre deux virements.

Le principe : vos loyers marocains restent imposables au Maroc

Un MRE n'est imposé au Maroc que sur ses revenus de source marocaine, mais les loyers d'un bien situé à Casablanca en font partie sans exception, qu'il s'agisse d'une location classique ou d'une conciergerie Airbnb (LesMRE). La résidence fiscale à l'étranger ne dispense jamais de la déclaration marocaine.

Trois éléments structurent ce principe :

• Le fait générateur est la localisation du bien, pas la nationalité ou le lieu de résidence du propriétaire
• L'administration fiscale marocaine (DGI) attend une déclaration annuelle des revenus fonciers, y compris pour les non-résidents
• Depuis 2026, la télédéclaration est obligatoire pour tous les contribuables ayant des revenus de source marocaine, MRE inclus

Ignorer cette obligation expose à un redressement rétroactif, avec pénalités, au moment où le bien est revendu ou lors d'un contrôle bancaire. Un propriétaire qui délègue la gestion de son bien à une agence, comme le décrit notre comparatif des solutions de gestion locative au Maroc, gagne en général en tranquillité sur ce point, la structure de gestion centralisant les justificatifs de revenus utiles à la déclaration.

Le barème 2026 des revenus fonciers, abattement et seuil d'exonération

La Loi de Finances 2026 a resserré le régime des revenus fonciers autour de trois paramètres : un abattement forfaitaire, un barème réduit à deux tranches, et une option libératoire alternative (Nexora Expertise).

Élément	Taux ou seuil	Application
Abattement forfaitaire	40%	Appliqué sur le revenu foncier brut avant imposition
Tranche 1	10%	Revenu net imposable jusqu'à 60 000 DH
Tranche 2	15%	Revenu net imposable au-delà de 60 000 DH
Seuil d'exonération	40 000 DH	Sur le revenu net après abattement
Option libératoire	20%	Taux unique prélevé sur le revenu brut, sans abattement, choix irrévocable

Concrètement, un propriétaire qui perçoit 120 000 DH de loyers annuels bruts voit son revenu net imposable ramené à 72 000 DH après abattement. Les premiers 40 000 DH restent exonérés, le solde est taxé à 10% puis 15% selon la tranche. L'option libératoire à 20% peut sembler plus simple mais s'avère souvent moins favorable dès que l'abattement de 40% joue à plein, elle reste pertinente surtout pour les propriétaires qui veulent solder leur imposition en une seule retenue sans gérer de déclaration annuelle détaillée.

Location courte durée et Airbnb : un régime fiscal distinct

La location meublée de courte durée, typique d'une activité Airbnb, ne suit pas toujours le même chemin fiscal que la location nue classique. Les prestations d'hébergement touristique sont soumises à la TVA marocaine au taux réduit de 10% (Moroccoroi.com), une charge que la location longue durée classique ignore.

Autre différence structurante : la Direction Générale des Impôts (DGI) peut requalifier une activité de location meublée répétitive en activité professionnelle. Ce basculement fait passer le propriétaire du régime foncier simplifié (abattement de 40%, barème à 10-15%) à un régime réel professionnel, avec déduction des charges effectives mais aussi des obligations comptables plus lourdes.

Pour un MRE qui gère plusieurs biens en location courte durée, cette requalification n'est pas hypothétique. Les critères retenus par l'administration incluent la fréquence des rotations, le volume de revenus et le degré de services associés (ménage, accueil, linge). Notre article sur la réglementation Airbnb au Maroc en 2026 détaille les nouvelles obligations qui accompagnent ce cadre. Une nouveauté à surveiller également : à partir du 1er juillet 2026, une retenue à la source de 5% s'applique sur certains loyers versés par des personnes morales à un bailleur, un mécanisme d'acompte non libératoire qui ne concerne pas les particuliers louant à d'autres particuliers.

Éviter la double imposition grâce aux conventions fiscales

Le Maroc a signé des conventions de non-double imposition avec la plupart des pays d'accueil des MRE, dont la France, la Belgique et l'Espagne. Pour la France, la convention fiscale a été signée le 29 mai 1970, complétée par un avenant du 18 août 1989 (BOFiP).

Le mécanisme retenu par la convention France-Maroc pour les revenus fonciers repose sur l'exemption avec taux effectif : le loyer marocain est imposé au Maroc, puis déclaré en France où il sert uniquement à déterminer le taux d'imposition applicable aux autres revenus du foyer, sans double taxation du même euro ou dirham (Les Clés du Maroc).

Trois points de vigilance pour un MRE :

• La déclaration marocaine doit être faite en premier, l'administration française réclame les justificatifs de l'imposition marocaine pour appliquer le crédit ou l'exemption
• Les échanges de données entre administrations fiscales se sont renforcés ces dernières années, ce qui rend une déclaration incomplète plus risquée qu'auparavant
• Le mécanisme exact (crédit d'impôt ou exemption à taux effectif) varie selon le pays de résidence et le type de revenu, un MRE resté au Canada ou aux Émirats arabes unis ne suit pas la même règle qu'un MRE résidant en France

Un propriétaire qui investit dans plusieurs quartiers, comme évoqué dans notre guide d'investissement immobilier pour MRE, a tout intérêt à faire valider cette articulation par un fiscaliste des deux côtés avant la première déclaration.

Rapatrier ses loyers à l'étranger : les règles de l'Office des Changes

Percevoir un loyer au Maroc est une chose, le transférer légalement vers son pays de résidence en est une autre. L'Office des Changes encadre l'ensemble des opérations de change via l'Instruction Générale des Opérations de Change (IGOC), régulièrement mise à jour (Upsilon Consulting).

Pour un transfert lié à un revenu d'investissement, comme un loyer, l'Office des Changes attend une justification documentaire cohérente : preuve de la propriété du bien, justificatifs du paiement des impôts et taxes correspondants, et traçabilité du circuit bancaire depuis l'encaissement du loyer jusqu'au virement sortant (Office des Changes). Un propriétaire qui n'a pas déclaré ses loyers fiscalement se retrouve en général incapable de produire ces justificatifs, ce qui bloque le rapatriement.

Le règlement se fait prioritairement en dirhams sur le territoire marocain, le transfert en devises à l'étranger restant l'exception réservée à des cas justifiés. C'est un point souvent mal anticipé par les MRE qui imaginent pouvoir transférer leurs loyers aussi librement qu'un virement bancaire classique entre deux comptes personnels.

Comptes en devises et comptes convertibles, l'outil bancaire du MRE

Pour fluidifier ces opérations, les banques marocaines proposent aux MRE deux véhicules bancaires distincts : le compte en devises et le compte en dirhams convertibles. Ces comptes permettent de recevoir de l'argent depuis l'étranger, de régler certaines dépenses locales et de transférer des fonds hors du Maroc dans un cadre réglementaire défini (Bladi.net).

L'ouverture nécessite un justificatif de résidence ou d'établissement à l'étranger. L'IGOC 2026 inclut désormais explicitement les MRE dans la définition de l'investisseur étranger, à condition que l'investissement soit financé par des devises rapatriées via le circuit bancaire agréé, ce qui conditionne aussi les modalités de transfert des revenus qui en découlent.

Les chiffres donnent une idée de l'ampleur de ces flux : les transferts des MRE vers le Maroc ont atteint 122,02 milliards de dirhams en 2025, contre 118,97 milliards en 2024, soit une hausse de 2,6% (FNH.ma). Dans l'autre sens, l'épargne des MRE logée dans les banques marocaines s'élevait à 222,8 milliards de dirhams fin 2025 selon le rapport annuel de Bank Al-Maghrib. Les revenus locatifs ne pèsent qu'une petite part de ces montants, mais ils exigent la même rigueur documentaire que n'importe quel autre transfert.

Tableau récapitulatif des obligations selon le profil du MRE

Situation	Obligation fiscale marocaine	Rapatriement des fonds
Location longue durée, bien détenu en nom propre	Déclaration IR revenus fonciers, barème 10-15% après abattement	Justificatifs fiscaux à jour requis
Location courte durée type Airbnb via agence	Idem + TVA 10% sur l'hébergement, risque de requalification professionnelle	Justificatifs fiscaux + preuve de gestion
Revenus déclarés dans le pays de résidence	Crédit d'impôt ou exemption à taux effectif selon convention	Sans impact direct sur le transfert
Bien détenu via une société (SCI ou équivalent)	Régime de l'IS, obligations comptables renforcées	Procédure spécifique aux personnes morales

Questions fréquentes

Un MRE doit-il déclarer ses revenus locatifs marocains dans son pays de résidence ?

Dans la plupart des cas, oui, même si l'impôt marocain a déjà été payé. La convention fiscale bilatérale évite la double taxation via un crédit d'impôt ou une exemption à taux effectif, mais la déclaration reste obligatoire dans les deux pays.

Quel est le seuil d'exonération des revenus fonciers au Maroc en 2026 ?

Le revenu foncier net imposable, calculé après l'abattement forfaitaire de 40% sur le loyer brut, bénéficie d'une exonération jusqu'à 40 000 DH. Au-delà, le barème à 10% puis 15% s'applique par tranches.

Comment transférer légalement ses loyers marocains vers l'étranger ?

Le transfert passe par un compte en devises ou en dirhams convertibles ouvert auprès d'une banque marocaine, avec justificatifs fiscaux et preuve de propriété du bien. Le règlement en dirhams au Maroc reste la règle, le transfert en devises l'exception justifiée.

La location Airbnb est-elle imposée comme un revenu foncier classique ?

Pas toujours. La TVA de 10% s'applique à l'hébergement touristique, et une activité répétitive peut être requalifiée en activité professionnelle par la DGI, ce qui change le régime fiscal applicable et les obligations comptables du propriétaire.

Que se passe-t-il si un MRE ne déclare pas ses revenus locatifs au Maroc ?

Le risque principal est un redressement fiscal rétroactif avec pénalités, souvent découvert lors de la revente du bien ou d'un contrôle bancaire. L'absence de justificatifs bloque aussi le rapatriement légal des loyers vers l'étranger.

Faut-il ouvrir un compte en devises même si les loyers restent au Maroc ?

Ce n'est pas obligatoire si les fonds sont réinvestis localement, mais ce compte simplifie la traçabilité en cas de transfert futur. Beaucoup de MRE l'ouvrent par anticipation, dès l'acquisition du bien, pour éviter les démarches dans l'urgence.

Ce qu'il faut retenir avant de louer son bien depuis l'étranger

La fiscalité et le rapatriement des revenus locatifs marocains ne sont pas des sujets à traiter a posteriori. Un MRE qui anticipe sa déclaration fiscale marocaine, comprend le mécanisme de la convention avec son pays de résidence et prépare ses justificatifs bancaires évite l'essentiel des blocages constatés au moment du transfert de fonds.

Ces démarches administratives s'ajoutent à la gestion opérationnelle du bien, ce qui pousse de nombreux propriétaires MRE à confier leur logement à une conciergerie qui centralise les revenus, les justificatifs et la relation avec les voyageurs. KheirBnB accompagne les propriétaires casablancais et les MRE déjà propriétaires dans cette gestion locative, avec une transparence totale sur les revenus perçus, utile au moment de la déclaration. Pour estimer le potentiel locatif de votre bien, direction le simulateur de revenus KheirBnB.